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Existen supuestos en los que los copropietarios coherederos de un inmueble no han consentido la ocupación de forma exclusiva y excluyente de la vivienda por parte de otro heredero.
Heredero que se atrinchera en el inmueble convirtiéndolo en su morada e impidiendo a los demás partícipes su disfrute. Evidentemente, perjudicando el interés de la comunidad.
Una pérdida de toda posibilidad racional de que cualquiera de los comuneros excluidos pueda disponer de su cuota, convertida en un puro simbolismo carente de valor.
El artículo 394 Cc no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño, nada más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho.
Ello implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de cada uno, lo que no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común.
Cuando, se trata de una vivienda, el uso indiscriminado y promiscuo por todos los condueños, aunque sea con carácter temporal hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondría la creación de una previsible fuente de conflictos y discordias que ninguna norma jurídica puede propiciar o fomentar.
Según la jurisprudencia del TS el precepto citado impide el uso exclusivo por un comunero en perjuicio de los demás partícipes de la cosa poseída en comunidad.
Resulta patente que el uso gratuito que viene realizando un heredero poseedor de la cosa común, excluyendo del que pueda pretender el resto de los comuneros, dada la imposibilidad de uso compartido, constituye una extralimitación que puede ser reparada haciendo cumplir el acuerdo mayoritario del resto de los comuneros y el abono de la oportuna indemnización, justificando que el uso exclusivo del inmueble por parte del poseedor, lo ha sido en contra de la voluntad del resto de los copropietarios quienes le han de requerir para que cese en la exclusiva ocupación y proceda a indemnizárseles en los perjuicios causados. que pueden perfectamente cuantificarse en las rentas derivadas de una ocupación por un tercero. Como establece la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, entre otras, en Sentencia de 14 de diciembre de 2015.
Raramente se dará el supuesto de que esa posesión exclusiva del inmueble beneficie a los demás comuneros. Lo más deseable es que la comunidad tome un acuerdo que podría pasar incluso por la enajenación del bien, en lugar de la anómala situación de uso exclusivo y excluyente por uno sólo de los condueños.
Conforme al artículo 398 Cc: Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes y para ello se exige que el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Tales acuerdos si no son gravemente perjudiciales a los interesados en la cosa común, serán plenamente válidos y eficaces; y ponen a salvo el derecho elemental que todo comunero posee, pues no existe buena fe en la posesión de un condueño minoritario, que pretende perpetuar su situación abusiva.
Situación abusiva que puede dar origen a la reclamación por parte del resto de los comuneros de ser compensados precisamente por el señalado uso exclusivo y excluyente, uso impeditivo en cualquier caso de otros, como el arrendaticio, que permitiría a todos los partícipes la eventual obtención por partes iguales de un beneficio o ventaja económica.
Isabel Pereyra.
HEREDAS CANARIAS.
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